Дачный ответ

В рамках Всероссийской недели правовой помощи в адрес Кадастровой палаты поступили тысячи вопросов от дачников. Они обращались через горячие телефонные линии, открытые встречи, а также интернет.

Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра ответили на три самых популярных среди дачников и владельцев загородной недвижимости вопроса: можно ли прописаться на даче, как оформить свой жилой или садовый дом, как оспорить кадастровую стоимость. Дачникам Прикамья также разъяснили, что можно сделать, если администрация отказывает в согласовании давно построенного дома.

Жизнь после «амнистии»

Почти треть всех заданных вопросов касались постановки на учёт и оформления в собственность домов и земельных участков после завершения «дачной амнистии».

Как отмечает заместитель руководителя Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семёнова, для постановки земельного участка на кадастровый учёт необходимо в офисе МФЦ или через портал Росреестра (https://rosreestr.ru/site/) подать соответствующее заявление и приложить к нему заранее подготовленный кадастровым инженером межевой план. Регистрация прав будет осуществлена одновременно.

«Что касается регистрации прав на жилые и садовые дома, то в настоящий момент в связи с завершением «дачной амнистии» упрощённый порядок не действует. Строительство нового жилого или садового дома ведётся исключительно в уведомительном порядке. Это значит, что собственнику необходимо представить в орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве. По завершении строительства — представить уведомление о завершении с приложенным техническим планом, который заранее подготовил кадастровый инженер, и получить уведомление о соответствии построенного объекта требованиям законодательства», — рассказывает Марина Семёнова.

Затем в течение недели орган местного самоуправления должен направить в Росреестр заявление о постановке на учёт и регистрации прав на созданный объект капитального строительства. При этом если местное самоуправление не укладывается в этот срок или собственник не хочет ждать неделю, то владелец участка вправе самостоятельно обратиться в МФЦ или на сайт Росреестра.

«В случае если дом был построен давно, а разрешение на строительство не было получено, то в будущем такой дом рискует оказаться самостроем. Чтобы узаконить постройку, надо точно так же подать в местную администрацию уведомления: о начале строительства с указанием всех характеристик дома и о завершении строительства с приложенным техническим планом дома. Что касается технического плана, то владельцу он понадобится в любом случае, даже если «дачная амнистия» будет законодательно продлена», — поясняет эксперт.

Правильно оформленные земельный участок, дом, гараж и прочие капитальные объекты дают собственнику возможность полноправно распоряжаться своей недвижимостью: подарить, продать, передать по наследству, застраховать.

Дачная прописка

Около 19% «дачных» вопросов касались вступившего в силу закона о садоводстве и огородничестве. Один из них: можно ли прописаться в садовом доме и как перевести его в жилой?

1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон №217-ФЗ, согласно которому всевозможные дачные объединения получили статус садоводческих или огороднических некоммерческих товариществ, а дачные участки стали садовыми или огородными. На огородных участках запрещается вести капитальное строительство, а на садовых можно располагать как садовые, так и жилые дома. При этом садовый дом считается пригодным лишь для сезонного проживания, а жилой — для постоянного, и только в жилом доме можно прописаться.

«Если к началу 2019 года дом уже был зарегистрирован в ЕГРН с назначением «жилое», то он признаётся жилым домом. А если назначение дома было указано как «нежилое» и само строение не является хозяйственной постройкой или гаражом, то дом считается садовым», — говорит Марина Семёнова.

Дом, в котором собственник планирует прописаться, должен быть зарегистрирован в реестре недвижимости как жилой дом, иметь почтовый адрес, а также соответствовать градостроительным регламентам и требованиям к жилому помещению. Например, высота дома не должна превышать 20 м, надземных этажей может быть не более трёх, а сам дом не должен разделяться на квартиры. Для возможности всесезонного проживания дом должен быть подключён к системам электроснабжения, отопления, вентиляции, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, а в газифицированных районах — и газоснабжения. При этом, если в населённом пункте не проведены централизованные инженерные коммуникации, а дом — максимум двухэтажный, допускается отсутствие водопровода и центральной канализации. Все комнаты в доме, включая кухню, должны иметь окна, высота потолков должна быть не менее 2,5 м. В доме должна быть предусмотрена возможность поддержания температуры +18°C в любое время года.

Если собственник хочет изменить назначение дома, он должен обратиться в местную администрацию, именно орган местного самоуправления принимает решение о возможности перевода садового дома в жилой и наоборот. Для того чтобы садовый дом признали жилым, владельцу надо представить в орган местного самоуправления заявление, техническое заключение о пригодности дома для постоянного проживания, документы о праве собственности (например, выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах), а при наличии других правообладателей — ещё и их нотариально удостоверенное согласие. На рассмотрение вопроса у администрации будет не более 45 календарных дней. Положительный ответ администрации вместе с заявлением о внесении изменений в ЕГРН надо передать в МФЦ.

Цена вопроса

Другая часть вопросов собственников недвижимости касалась темы определения кадастровой стоимости и расчёта налога на имущество, а также процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости. Таких вопросов в совокупности набралось около 14% от всех обращений.

Кадастровую стоимость объектов недвижимости до недавнего времени определяли независимые оценщики, а с 2018 года этим занимаются специально созданные государственные бюджетные учреждения. Утверждают результаты оценки органы власти субъекта Российской Федерации. Если по результатам оценки кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, существует возможность её пересмотра. Оспорить результаты оценки можно в суде или в специальных комиссиях. При этом комиссия рассматривает обращения на безвозмездной основе.

Основаниями для пересмотра являются недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

«Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо определить рыночную (реальную) стоимость объекта недвижимости. Далее нужно сделать экспертное заключение. Оценка не будет иметь силы, если её проведёт не сертифицированный оценщик, член саморегулируемой организации. Только такой специалист может дать экспертное заключение», — говорит Марина Семёнова.

К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости требуется приложить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, а также документы, подтверждающие основания для пересмотра. При этом, если основанием послужило установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, отчёт независимого оценщика требуется представить как в бумажном, так и в электронном виде.

Выписку из ЕГРН можно запросить в МФЦ или на сайте Росреестра. Сведения о кадастровой стоимости предоставляются бесплатно по запросу любых лиц.

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца и в случае принятия положительного решения уведомляет об этом владельца недвижимости и орган местного самоуправления, на территории которого расположен объект. Внесение новой кадастровой стоимости в ЕГРН осуществляется без участия заявителя.

«Новые сведения о кадастровой стоимости начинают применяться для расчёта налога с 1 января календарного года, в котором вы обратились в комиссию или в суд, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания», — отмечает Марина Семёнова.

В отличие от юридических лиц граждане могут обращаться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд напрямую, без предварительного рассмотрения вопроса в комиссии. Юрлицо может подать документы в судебные инстанции, только если комиссия отклонит заявление или не рассмотрит его в течение 30 дней. Арендаторы также имеют право подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта, если кадастровая стоимость является базой для начисления арендных платежей.

Помимо самых популярных вопросов, которые волнуют дачников по всей стране, в Прикамье собственники земельных участков довольно часто интересовались мнением экспертов о том, как быть в случае несоответствия старой постройки необходимым параметрам. Например, один из жителей края спросил: «Можно ли что-то сделать, если дом давно построен, но не был в своё время оформлен? Сейчас местная администрация его не согласует, так как категория участка, оказывается, не предусматривает застройку».

В Кадастровой палате поясняют: даже если дом построили давно и без получения каких-либо разрешений, сегодня его придётся оформлять по общим правилам, то есть в уведомительном порядке — через администрацию, на территории которой он находится.

«Если собственник постарался сделать всё согласно действующему законодательству — подготовил технический план, обратился в администрацию с уведомлением, то даже это, к сожалению, не гарантирует ему положительного решения администрации. Порой возникают ситуации, когда согласно утверждённым правилам землепользования и застройки на участке в принципе не допускается строить дом или дом с конкретными характеристиками. Тогда в согласовании могут отказать. Однако Градостроительный кодекс даёт гражданам право обратиться в администрацию с заявлением о внесении изменений в утверждённые правила землепользования и застройки или с просьбой выдать разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства. Этим правом может воспользоваться любой владелец участка», — разъясняет ситуацию Лариса Трефилова, эксперт Кадастровой палаты Пермского края по ведению реестра недвижимости.

По информации пресс-службы филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю